Karoliina Helteen väitöstutkimuksen kohteena oli tyyppitapaus, jossa kiinteistönomistajan puoliso väittää omistavansa kiinteistölle rakennetun rakennuksen joko kokonaan tai osittain. Jos väite menestyy, rakennus on puolison irtainta omaisuutta eikä kuulu kiinteistöön ja siten kiinteistöä koskevien määräämistoimien piiriin. Tutkimuksessa todettiin, että rakennuksen omistajalle myönnettävää suojaa ei ole aina syytä pitää ehdottomana lähtökohtana, vaan rakennuksen ja kiinteistön muodostaman tosiasiallisen kokonaisuuden vuoksi tilanteen pitäisi ennemminkin olla päinvastainen.
Kiinteistölle rakennettu rakennus voi kuulua kiinteistöön tai olla irtainta. Jälkimmäisessä tilanteessa kiinteistöä koskevat oikeustoimet eivät lähtökohtaisesti kata irtainta rakennusta, vaan rakennuksen alkuperäinen omistaja saa suojaa sivullisia vastaan. Rakennuksen omistusoikeus perustuu osapuolten tarkoitukseen.
– Rakennuksen omistusoikeus on lähtökohtaisesti salainen, sillä ulkopuolisten ei ole mahdollista luotettavasti selvittää tuollaista tarkoitusta. Toisaalta osapuolten omatkaan käsitykset eivät välttämättä ole selviä. Kolmansien vilpitöntä mieltä tai odotuksia sen suhteen, että rakennus kuuluisi kiinteistöön, ei kuitenkaan vallitsevan kannan mukaan suojata, kertoo Helle.
Näyttökysymykset sekä rakennuksen ja kiinteistön tosiasiallinen yhteys ongelmana
Helteen tutkimuksessa rakennuksen salaista omistusoikeutta tarkasteltiin kokonaisvaltaisesti kiinnittäen huomiota niihin ongelmiin, joita sivullistahoille voi aiheutua. Esimerkiksi kiinteistön myynti, panttaus tai ulosmittaus kattaa vain kiinteistön, ei irtainta rakennusta tai sen osaa.
– Käytännössä ongelmallisia ovat niin näyttökysymykset kuin sekin, että erillisistä omistussuhteista huolimatta rakennus ja kiinteistö muodostavat tyyppitapauksissa tosiasiallisen kokonaisuuden. Esimerkiksi realisointi tuottaa ongelmia, sillä puolison omistama rakennus tai sen osa ei ole sellainen irtain esine, jonka voisi tarvittaessa ongelmitta siirtää pois toisen omistamalta kiinteistöltä, Helle selittää.
Rakennuksen tuleminen osaksi kiinteistöä esimerkiksi ainesosasuhteen perusteella selkeyttäisi tilannetta sekä suhteessa sivullisiin että myös osapuolten välillä silloin, kun rakennus ja kiinteistö muodostavat tosiasiallisen kokonaisuuden. Tämä ei kuitenkaan ole ainoa vaihtoehto, vaan tutkimuksessa arvioitiin useita erilaisia mahdollisuuksia ratkaista mahdollisia ongelmia sekä nykyoikeustilassa että mahdollisten myöhempien lainsäädäntöratkaisujen kannalta.
Tutkimuksessa kuitenkin todettiin, että vähintään vilpittömässä mielessä olevan kiinteistön ostajan tulisi saada suojaa myös rakennuksen osalta, ja irtainta omaisuutta koskevat säännöt näyttäisivät suojan myös mahdollistavan. Rakennuksen salaisen omistajankaan asema ei välttämättä tosiasiassa huonone, sillä hänen oikeutensa on mahdollista pyrkiä turvaamaan velvoiteoikeudellisesti.
***
OTM Karoliina Helle esittää väitöskirjansa ”Rakennuksen salainen omistus. Erityisesti puolison kiinteistölle rakennetun rakennuksen omistussuhteista” julkisesti tarkastettavaksi Turun yliopistossa perjantaina 23.4.2021 klo 12. Väitöstilaisuutta voi seurata etäyhteyden kautta.
Vastaväittäjänä toimii professori Matti Ilmari Niemi (Itä-Suomen yliopisto) ja kustoksena professori Tuulikki Mikkola (Turun yliopisto). Tilaisuus on suomenkielinen. Väitöksen alana on esineoikeus.
Turun yliopisto seuraa aktiivisesti koronavirustilannetta ja viranomaisten ohjeita. Yliopisto päivittää ohjeitaan tilanteen mukaan. Ohjeet ja linkit löytyvät osoitteesta: utu.fi/koronavirus
